קשרי משקיעים

קרן ריט למגורים

מגוריט ישראל בע"מ הינה קרן להשקעות במקרקעין (קרן REIT) הראשונה בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך בישראל.

הנסיון

הידע והניסיון שצברנו בשוק הנדל"ן, בדגש על דיור והשכרה, עוזרים לנו ביזום פרויקטים, באיתור ורכישת מתחמים אטרקטיביים ובניהול שלהם בסטנדרטים הגבוהים ביותר.

ההשקעה והתשואות

רכישת כמות גדולה של דירות מזכה אותנו בהנחה משמעותית, עובדה שמניבה תשואה גבוהה מהממוצע ופוטנציאל השבחה גדול. השקעה בדירת מגוריט היא השקעה סולידית שמושפעת פחות בזמנים של חוסר יציבות.

המכרזים

אנחנו משקיעים בפרויקטים מבטיחים באזורי ביקוש בשוק הפרטי. במקביל, אנחנו מנצלים את היתרון לגודל שלנו כדי להשתתף במכרזי "דירה להשכיר".

שאלות ותשובות

קרן ריט הינה חברה שמחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב כמו: דירות, מרכזי מסחריים, משרדים וכד'.

קרנות ריט החלו לפעול בישראל בשנת 2006 כתוצאה מעדכון חקיקה ולראשונה בתחום הדיור להשכרה בשנת 2016 בעקבות תיקון 222 לפקודת מס הכנסה. הקרנות מהוות דרך אלטרנטיבית להשקעה בנכסי נדל"ן מניב ללא הצורך להחזיק ישירות בנכס. בין התנאים שיש לקיים בכדי להחשב כקרן ריט ניתן למנות את החובה להחזיק לפחות 95% מהנכסים בנדל"ן מניב, בעיקר בישראל ולעמוד במגבלת מינוף שלפיה רמת החוב המקסימלית היא בגובה של עד 80% מהנכסים (כאשר מדובר בנכסים מסחריים ולא דיור להשכרה המגבלה היא 60%).

על הקרן לחלק לפחות 90% מהכנסתה השוטפת החייבת במס כדיבידנדים לבעלי המניות. בנוסף לזאת לקרן קיימת מגבלה המחייבת אותה להפוך כל רכישה / יזום לדירה מניבה תוך 5 שנים. עמידה בתנאי החוק הופכת את הקרן ל"שקופה" לצרכי מס, כלומר, הקרן פטורה ממס על רווחיה והוא משולם על-ידי בעלי המניות בקרן. תשלום המס על-ידי בעלי מניות יחידים נעשה בדרך של ניכוי מס במקור מתשלומי הדיבידנד בשיעור שתלוי במקור החלוקה (מהכנסה חייבת / פחת).

קרן ריט לדיור להשכרה מדמה השקעה ישירה בדירה מניבה. כלומר, רואים את המשקיע (בעל המניות) כאילו הוא מחזיק במישרין בדירה. כך, במקום מיסוי דו שלבי בחברה רגילה (מס חברות על רווחיה ומס על הדיבידנד שמחולק לבעלי המניות) מבנה קרן הריט מתמסה באופן חד שלבי, רק ברמת בעל המניות ובמועד חלוקת הדיבידנד והקרן פטורה מתשלום מס חברות.

ניכוי מס למחזיק במניית קרן ריט לדיור להשכרה בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה, על הדיבידנד שמקבל בעל המניות יהיה חייב במס בגובה 20%. גופים מוסדיים (קופות גמל וקרנות פנסיה) יהיו פטורים ממס על דיבידנד.

1. השקעה במניות קרן ריט לדיור להשכרה מאפשרת חשיפה להשקעה בדיור להשכרה בכל סכום כסף.
2. בעוד משקיע פרטי בדירה מוגבל במשאביו ובשל כך חושף את עצמו לאזורים בודדים, השקעה במניות הקרן מאפשר חשיפה לפרוטפוליו נכסים רחב ואיכותי וכתוצאה מכך לתיק השקעות מאוזן.
3. מניות הקרן נסחרות בבורסה לני"ע בתל אביב מה שמקנה להן נזילות גבוהה יותר מהשקעה ישירה בדירה.
4. בשונה ממשקיע פרטי הקונה לרוב במחירי שוק הקרן רוכשת מספר גבוה של יחידות דיור וכתוצאה מכך מקבלת הנחות משמעותיות על מחירי השוק.
5. בשונה ממשקיע פרטי היכול למנף את ההשקעה בדירה עד ל-50% לקרן אפשרות למנף את ההשקעה עד ל-80% ולייצר תשואה גבוהה יותר על ההון העצמי.
6. בעוד משקיע פרטי חייב לשלם מס רכישה של כ-8% על דירה להשקעה ומס שבח בעת מכירת הדירה קרן הריט תשלם רק 0.5% מס רכישה ולאחר 20 שנות בעלות על הדירה הקרן תהא פטורה ממס שבח.
7. הניהול המקצועי שמציעה קרן מגוריט הן באיתור הנכסים והן בתחזוקתן חוסך את הצורך לנהל את הדירה באופן ישיר ומגע שוטף עם השוכרים.

1. רכישה של מינימום 20 דירות בכל מתחם.
2. אפשרות מכירת הדירות רק כעבור 20 שנה מיום תחילת הנבתן. (במקרה של מימוש במועד הקודם לכן, תשלום מס בגובה של 70% על הרווח).
3. מינוף של עד 80% מהיקף נכסי החברה.
4. חוזה שכירות לשנה אחת לכל הפחות.
5. בפרויקטים בהם זכתה הקרן במסגרת מכרזי מדינה ("חברת דירה להשכיר" הממשלתית), שיעור מסוים מהדירות הינן במחיר שכירות מפוקח ונמוך ממחיר השוק.

בשונה ממדידת שווים ההוגן של נכסים מסחריים להם לא קיים שוק מפותח עם עסקאות להשוואה ולפיכך נעשות לפי אומדנים, שוק הדיור בישראל הינו שוק משוכלל ביותר וכולל מאות אלפי עסקאות בשנה המהוות אינדיקציה מדויקת לשווי נכסי קרן להשקעה בדיור להשכרה.