מידע ומאמרים מידע ומאמרים

מידע ומאמרים

מה יהיה בענף הנדל"ן? חברות ציבוריות לא יוכלו לשרת את החוב; מחירי המשרדים ירדו; אנשים ישכרו דירות במקום לרכוש

פאנל הנדל"ן של ביזפורטל: "תהיה עלייה משמעותית בתשואות של דירות להשקעה"; "ירידות שווי בולטות בתחום המלונאות"; "חנן מור, אאורה, צבי צרפתי ונתנאל גרופ צפויות להיתקל בקושי תזרימי בקרוב" - החברות טוענות שמצבן טוב

שיתוף

מבט על תל-אביב
צילום: Unsplash

 

התפרצות מגיפת הקורונה גררה האטה כלכלית ואולי ההאטה תתפתח למשבר כלכלי עמוק. את הנזקים סופרים עכשיו והם עשויים להתרחב. שוק הנדל"ן אחד מהעוגנים של הכלכלה נמצא בטלטלה ובעיקר באי וודאות גדולה. בפאנל עם גורמים שונים מתוך הענף ומחוצה לו המעורים בתחום, מתחילה להתבהר התמונה. הרוב חושבים ששווי הנכסים יירד אבל בעיקר בתחום המסחר והמלונאות. שוק הדירות דווקא צפוי לפגיעה נמוכה אם בכלל.

כינסנו לפאנל את ארז רוזנבוך יו"ר מגוריט, דנה סנדר מנכ"ל ובעלים קרן ארנו, רן גולדשטיין סמנכ"ל וראש תחום נדל"ן במידרוג, ד"ר חיים זיכרמן ראש ביה"ס לנדל"ן הקריה האקדמית ועמית ביליה אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות יצירה.

 

כיצד משבר הקורונה צפוי להשפיע על שווי הנכסים: דירות למגורים, מסחר ומשרדים?

רן גולדשטיין (מידרוג): "באופן אבסורדי, לאחר לחץ רב שהופעל על השמאים בישראל, ראינו לאחרונה וערב המשבר הורדה בשיעורי ההיוון אשר הובילה לעלייה בשווי הנכסים, בחלק מהחברות מאוד דרמטית. אולם, עדיין השמאים בישראל יחסית שמרנים.

"אנו מעריכים כי יהיו ירידות שווי אשר הבולטות שבהן יהיו בתחום המלונאות. אף נכסי המסחר יספגו הורדות שווי בעיקר בגלל שינוי התחזיות לגבי קיטון בהיקף ה-NOI ויתכן התפוסה בנכסים. נכסי המשרדים חשופים ברמה נמוכה יותר אולם אף יתכן במקומות נקודתיים ירידות שווי".

ארז רוזנבוך (מגוריט): "יכול להיות שנראה בשנים הקרובות שינוי בין רכישת דירות להשכרת דירות. לזוגות צעירים יהיה קשה יותר לגייס הון עצמי ולהציג תלושי שכר כדי לקבל מימון מהבנקים. היות ולאנשים יהיה הרבה פחות בטחון תעסוקתי הם צפויים לחפש פתרונות של שכירות במקום רכישה. זה צד הביקוש.

מצד ההיצע, קרה משהו בשנים האחרונות. ב-4 השנים האחרונות אנחנו חווים ירידה של כ-30 אלף דירות להשקעה המיועדות להשכרה. דירות שיצאו מהשוק. ירידה זו מורידה את היצע הדירות להשכרה בשוק. החשש הוא שכתוצאה משני הגורמים נראה עליה בשכר הדירה בשנים הקרובות ועליה משמעותית בתשואות של דירות להשקעה".

ד"ר חיים זיכרמן (הקריה האקדמית): "אני בהחלט רואה מצב של ירידה בביקושים למשרדים ומסחר. אנחנו רואים מעבר לרכישות אונליין בעיקר מצד אוכלוסיה מבוגרת שצורכת יותר. בהחלט יכול להשפיע בטווח הבינוני על הביקוש למסחר ולמשרדים שישפיע בהכרח על המחיר למ"ר".

 

אתה רואה הבחנה בין משרדים מסורתיים לחללי עבודה משותפים?

ד"ר חיים זיכרמן (הקריה האקדמית): "זה תלוי בענפים. משרדי עורכי דין למשל לא צפויים לקטון או לעבור לחללי עבודה משותפים. זה רלבנטי יותר לענף ההיי-טק או לענפים שבהם יש אפשרות לעבודה מרחוק.

בשוק הדירות למגורים הביקוש לא קטן. אנחנו רואים שתי בעיות. אחת היא יכולת ההחזר. משק בית ממוצע, מוציא כשליש מהכנסתו על מגורים, שכ"ד או משכנתא. במקרה שאחד משני הזוג מוצא עצמו ללא הכנסה – משפחות יגיעו לקושי משמעותי בתשלומים".

 

מה ההשפעות של הכרה במגפת הקורונה ככוח עליון?

ד"ר חיים זיכרמן (הקריה האקדמית): "מהזוית המשפטית, כבר מתקיים דיון ער בשאלה האם מגפת הקורונה היא כוח עליון. המדינה עד עכשיו לא הכירה בקורונה ככוח עליון. מדובר באירוע חסר תקדים. מדינת ישראל חיה במצב חירום תמידי. מלחמות ומבצעים צבעיים לא נחשבו עד כה לכוח עליון וכאן מדובר באירוע בלתי צפוי וחדש. שאלת הכוח העליון תלויה בניסוח של חוזה ספציפי. אי אפשר לדלג על כל דיני החוזים הקלאסיים. גם קשה לצפות את מי סעיף הכוח העליון ישרת. האם את הקבלן המתעכב במסירת דירה או את הרוכש שמבקש להתנער מהחוזה. זה יכול לשרת את שני הצדדים. מדובר באירוע משפטי מורכב וחסר תקדים בהקשר של דיני חוזים.

בעוד שרוב חברות הנדל"ן נכנסו למשבר במצב טוב, הממשלה נכנסת למשבר בצליעה. זה בא לידי ביטוי גם בגירעון גם בהיבט הפוליטי. אין לנו חוק תקציב ואין לנו ממשלה מתפקדת. זה ישפיע על היכולת והנכונות של הממשלה להכניס את היד לכיס ולסייע. אין לממשלה את הגמישות להעביר את כל התוכניות שהיא רוצה להעביר".

 

איך אתם רואים את ההשפעה של המשבר על תחום הנדל"ן למגורים ועל האשראי לאותם יזמים?

ד"ר חיים זיכרמן (הקריה האקדמית): "כשאנחנו בוחנים את השפעות המשבר על ענף הנדל"ן למגורים אנחנו מנתחים את שני המשתנים העיקריים והפגיעה בהם, שהם כמובן עלויות הפרויקט ומנגד ההכנסות הצפויות. לעניין העלויות, הסיכון המרכזי הוא חריגה ועליה בהוצאות הבניה בשל עיכובים והתארכות משך הפרויקט שיגרם כתוצאה ממחסור בכוח עבודה ובחומרי גלם. כאשר פרויקט נמשך חודשים מעל המתוכנן ישנה חריגה בשכר עבודה, עלויות מימון ותשלומים לרוכשים על עיכובי מסירה. נכון לעכשיו ובהנחה שנראה חזרה מדורגת לשגרה אנחנו לא צופים חריגות מהותיות בביצוע".

 

איזה סוג של שיחות אתם מקבלים בשבועות האחרונים ממשקיעים, לקוחות וגורמים מממנים?

דנה סנדר (קרן ארנו): "לעניין המכירות/הכנסות, החשש לפגיעה בהכנסות נובע קודם כל מקיפאון במכירת דירות של רוכשים פוטנציאלים לאור חוסר הוודאות התעסוקתי וכלכלי שיצר המשבר. רוכשים שהתעניינו ערב המשבר לרכוש או לשפר דיור יתכן ויעצרו התחייבויות חדשות או הגדלת התחייבויות (משכנתאות) נוכח חוסר הוודאות לכושר ההשתכרות לאחר המשבר. בנוסף יתכנו עיכובים בתשלומים ודחיית תשלומים בעסקאות שנחתמו והושלמו אך הרוכשים מתקשים לבצע את העברת התשלומים בהתאם להסכמים".

 

האם מתבצעות עסקאות חדשות כרגע?

דנה סנדר (קרן ארנו): "על אף החשש וכנראה בעקבות המשבר אנחנו עדין רואים עסקאות חדשות שנחתמות ומו"מ מתקדמים למכירת דירות חדשות באתרים. יש לא מעט ניוד של כספים שיוצא ונפדה משוק ההון ועובר להשקעות בדירות מגורים בישראל. חשוב להדגיש כי הציבור הישראלי הגיע למשבר עם תיק נכסים עשיר יחסית ועודפי הון שהושקעו בשנים האחרונות בשווקים הפיננסים ובוצרים אלטרנטיבים בנוסף על השקעות בנדל"ן וכעת מעביר את הכספים שהושקעו בשוק ההון לנכסי נדל"ן כהשקעת עוגן.

בנוסף, ישנה ציפייה כי המשבר ייצור גל של תושבים חוזרים המתגוררים בחו"ל וכן עולים חדשים שיחוו גילוי אנטישמיות או יביעו אי אמון במערכת הבריאות במדינות בהם הם מתגוררים וירכשו דירות בארץ. מהסיבות שציינו, ההנחה כרגע היא שקצב המכירות יירד אך יתמתן בעזרת רוכשים ומשקיעים אלה".

 

איזה חברות נדל"ן ציבוריות לא צפויות לשרוד את המשבר?

עמית ביליה (יצירה): "סיימנו עונת דוחות לפני כשבועיים. הדוחות מספרים את הסיפור של אתמול. אנחנו בפתחו של משבר אשראי. חברות ייזום עם חוסר נזילות מספקת, שלא נערכו למשבר, צפויות להיכנס לקושי תזרימי בטווח זמן הקצר. אנחנו מסתכלים בעיקר על יחס חוב להון עצמי".

 

יכול לתת דוגמאות לחברות שלהערתך יתקשו למחזר חוב?

עמית ביליה (יצירה): "חנן מור, אאורה, צבי צרפתי, נתנאל גרופ. הבנקים ושוק ההון נכנסו למגננה והשאלה היא האם חברות הנדל"ן יוכלו למחזר חוב ובאיזה מחיר יוכלו למחזר את החוב. הפעילות של כל החברות נפגעה. שם המשחק כרגע הוא תזרים ונזילות. החברות שציינתי צפויות להיתקל בקושי תזרימי בקרוב".

החברות - אאורה, נתנאל וצבי צרפתי טוענות שאין להן בעיית מזומנים.

תגובת נתנאל גרופ לדברים: "אין קשר בין דבריו של ביליה לבין המציאות. לנתנאל גרופ איתנות פיננסית גבוהה ויתרות מזומן משמעותיות שהסתכמו בתחילת השנה בכ-120 מיליון שקל. מתחילת השנה פרעה החברה אג"ח בהיקף של כ-40 מיליון שקל, והיא ערוכה לתשלום יתר הפירעונות ב-2020, בהיקף של 50 מיליון שקל.

"במקביל, ביצעה החברה בשבוע שעבר גיוס אגח בהיקף של 10 מיליון שקל, המעיד על אמון שוק ההון והמערכת הבנקאית בחברה גם בתקופה הנוכחית, ועל איתנותה התזרימית ויכולתה למחזר חוב, כך שדבריו של ביליה על כך שהחברה 'צפויה להיתקל בקושי תזרימי בקרוב' הן פרי דימיונו".

תגובת חברת צרפתי צבי ובניו: "לא ברור כיצד האנליסט הגיע למסקנה כה שגויה. חברת צרפתי צבי ובניו מגיעה למשבר עם יתרות כספיות המסתכמות לסך של 64 מיליון שקל, סכום העולה על תשלומי האג"ח לתשלום בשנת 2020. יתרה מכך, מרבית חובות החברה לבנקים הינם במסגרת הסכמי מימון שמועד פירעון האשראי בהם הינו עם סיום הפרויקט ואינו נדרש למיחזור. בנוסף, לחברה מלאי שטחים ודירות העומד על כ-106 מיליון שקל. החברה איתנה פיננסית ואינה נמצאת בסכנה כפי שנטען".

 

ככל שהמשבר יתמשך מעבר לחודש חודשיים, איזה עסקאות אנחנו צפויים לראות בחברות הבורסאיות?

עמית ביליה (יצירה): "רוב השוק הוא יציב ולא ממונף. החברות היציבות פחות עשויות להתחיל כדור שלג של מכירות נכסים בלחץ שיובילו לירידה בשווי הנכסים. במקרה כזה לדעתי המדינה תצטרך להכניס את היד לכיס. החברות הממונפות שלא יצליחו למחזר חוב ייאלצו למגור נכסים בדיסטרס והחברות היציבות ייהנו מהמחירים הנוחים. זה נכון גם בייזום וגם בנדל"ן המניב. קרנות הריט כמו ריט 1, סלע נדל"ן ומגוריט נמצאות במצב הרבה יותר טוב בהקשר של נזילות ומינוף, מה שיאפשר להן להעשיר את תיק הנכסים שלהן ומהוות להערכתי הזדמנות".

רן גולדשטיין (מידרוג): "מצב חברות הנדל"ן שונה לעומת המשבר הקודם אליו הגיעו החברות ממונפות ולא נזילות גבוהה ואילו למשבר הנוכחי רובן הגיעו עם מינוף נמוך יחסית למשבר הקודם ועם כריות נזילות גבוהות יותר, עם יכולת יצירת מקורות תזרימיים טובים יותר כגון נכסים לא משועבדים, מסגרות אשראי חתומות, נכסים במינוף נמוך שניתן להגדיל בגינם מינוף. אולם לא לעולם חוסן גם חברות עם נזילות גבוהה, יפגעו ככל שהפעילות העסקית לא תמשך כסידרה ובהתאם הן יהיו צפויות להורדות דירוגים בהתאם למצבן הפרטני.

יש לציין שהלך המחשבה של המלווים ושל הממשלות הינה שונה לעומת המשבר הקודם, שיש לה השפעה על ההתנהלות של הגופים המלווים והממשלות השונות התחושה המלווה את משבר זה הינה תחושה של הבנה כלפי חלק גדול מהמלווים המלווים תמיכת הממשלות בכלכלות השונות החל מרמת הפרט וכלה ברמת החברות הינה חסרת תקדים ביחס למשברים קודמים, מתוך מודעות כי המשבר העסקי נובע בעיקר מהגבלות שהממשל הטיל. הרגולטורים אף הם לוקחים חלק בהקלות כגון דחיית מועדי הגשת דוחות כספיים".

 

מה רמות הסיכון שמידרוג רואה בענפי הנדל"ן השונים?

רן גולדשטיין (מידרוג): "כשאנו ממפים את הענפים השונים בתחום הנדל"ן – הענף שהינו חשוף ביותר ונפגע ראשון ובאופן מהותי הוא ענף המלונאות, השחיקה הינה מיידית והירידה בתזרים הינה כמעט מוחלטת. תחום המלונאות חשוף לעונתיות, והרבעונים הקרובים אמורים היו להיות טובים יחסית, כך שככל שהמצב יימשך כך התוצאות של התחום יהיו רעות יותר. 

לאחריו הנדל"ן למסחר, אשר בו הפגיעה הינה משמעותית אולם אינה קוהרנטית היות ויש נכסים אשר כוללים מרכולים ופארמה שדווקא התחזקו בתקופה זו ולכן בחלק מהמקרים קיימת הכנסה, אף שמועטה. הערכתנו כי בעלי הנכסים יצטרכו להכניס את ידם לכיס לפחות לתקופה הקרובה בכך שימחלו לפחות על חלק משכר הדירה ובהמשך יתכן אף יפחיתו את שכר הדירה על מנת לשמר את התפוסות והתזרימים. ענף זה להערכתנו הינו פגיע לטווח הקצר ואף הבינוני לאור החשש לפגיעה בצריכה ויכולת השוכרים לשלם שכר דירה.

המעגל הבא הינו המשרדים, הנפגע הבולט הינו תחום חללי העבודה המשותפים כמו WE WORK ודומותיה אשר אף הן כמו במלונאות סבלו מיידית מהמצב אנו ראינו בימים האחרונים את נסיגת SOFTBANK בתמיכה ב-WE WORK.

ענף המשרדים הוא יחסית חסין יותר בגלל החוזים הארוכים יחסית ומתוך הנחה שמרבית העסקים יחזרו לפעילות שגרתית, יחד עם זאת, בטווח הקצר אנו מצפים שתהיה ירידה בשכר דירה בשל בקשות שונות של שוכרים ותיתכן אף ירידה בתפוסה. כאשר בטווח הארוך להערכתנו יתכן שינוי בכל סביבת העבודה – מה שיותר מכל משבר זה הוכיח לנו כי קיימת טכנולוגיה תומכת ונוחה לעבודה מרחוק ומעסיקים מגלים שעם שליטה נכונה בעובדים ותהליכי העבודה התפוקה אף יכולה לעלות. ולכן ההשלכה של כך היא קיטון בצורך החברות לשטחי משרד פר עובד. 

ייזום למגורים – החשיפה של ענף זה מורכבת בראש וראשונה מאי יכולת השיווק – קיימת הפסקה כמעט מוחלטת של מכירת דירות חדשות מה שנמשך זה רק עסקאות שכבר היו בתהליכים לחתימה על עסקה. בנוסף, קיימת החשיפה להאטה ואף הפסקה של הבניה ובהתאם חשיפות החברה לקנסות פיגורים ויכולת החזרת הון עצמי כתזרים לחברה ועליה בעלויות הבניה. במסגרת זו אנו מעריכים כי תיתכן ירידה קלה במחירי הדירות בטווח הקצר לצורך הגדלת היקף המכירות ולאור העלייה בריבית המשכנתאות. אולם ענף זה זוכה לרמת ביקוש גבוהה ביחס להיצע ועל כן לאורך זמן ענף זה יישאר יציב.

ענף הדיור להשכרה חסין יחסית".

 

האם הציבור והיזמים צפויים להגיע למצוקת אשראי אם המצב יימשך?

דנה סנדר (קרן ארנו): "התשובה לכך נמצאת בידיים של מקבלי ההחלטות ושל ממשלת ישראל, הרי בסיטואציה שנוצרה מרבית הפעילות העסקית הושבתה ואין די הכנסות כדי לשרת את ההתחייבויות השוטפות (הוצאות והחזרי הלוואות/משכנתאות).

ככל שמקבלי ההחלטות יעתרו להזרים כספים ולספק פתרונות אשראי על מנת לגשר על הפערים הללו נוכל לצמצם את הנזק שעולל להיגרם ממצוקה תזרימית של עסקית ופרטיים. כבר ראינו את ההוראות החדשות שיצאו למערכת הבנקאית מהמפקחת על הבנקים ומשרד האוצר, לעניין דחיית תשלומי משכנתאות, סיוע בהלוואות לעסקים קטנים ובינוניים וככלל אשראי ללווים מכלל המגזרים במשק. פתרונות גישור והקלות בתנאי מימון ביחד עם מענקים ופיצויים לנפגעי המשבר, בדומה לנעשה במדינות אחרות המתמודדות עם המשבר, ימנעו היווצרות של משבר נזילות ומשבר פיננסי עמוק עוד יותר.

חשוב לזכור כי ענף הנדל"ן למגורים הוא ענף שצורך אשראי בהיקפים אדירים, הן מצד היזמים הצורכים אשראים מהמערכות הבנקאיות והחוץ בנקאיות לצורך מימון בניית הפרויקטים והן מצד הרוכשים המממנים את רכישת הנכסים באמצעות משכנתאות. משכך ענף זה חשוף ורגיש ליכולת הגופים המלווים לתמוך ולספק הנזילות הנדרשת בתקופה שכזו".

סוגיה נוספת הינה חשיפה להתניות פיננסיות, לחלק מהחברות יש התניות של מינוף ולחלק התניות של יחס תזרימי מפעילותה. הפגיעה העיקרית הינה ביחס התזרימי לאור ירידה דרמטית בהכנסות.

בוחנים תרחישים שונים – כרגע תרחיש הבסיס שעל פיו אנו פועלים מתלכד עם תרחיש בנק ישראל בכל הקשור לכלכלה הישראלית ועם מודיס' לגבי הכלכלה העולמית. לפי תרחיש עוצמת המשבר תתרחש במהלך הרבעון השני כאשר כבר במהלכו תהיה תנועה של פתיחה הדרגתית של פעילות עסקית במשק, בנק ישראל לפחות מדבר על מהלך חלק אחרון של חודש אפריל, אולם עדין הצמיחה תהיה שלילית לשנת 2020.

מדובר באירוע מתגלגל ההנחיות וחומרתן מתפתחות כמעט מידי יום, לא רק בישראל אלא גם בעולם, ולכן אנו משתדלים להיות שקופים ולפרסם הערות ענף עדכניות במקומות שאנו רואים שינויים בשיקולים המרכזיים שלנו".

 

לצפייה בכתבה בביזפורטל