מידע ומאמרים מידע ומאמרים

מידע ומאמרים

דירה להשכיר בעידן הקורונה: השוק מבולבל, המחיר גמיש

העשירים שמבקשים הנחה בשכירות של דירות היוקרה, הצעירים שחוזרים להורים ו"המוקש" שמציעים בעלי דירות שהושכרו בעבר ב-airbnb. שוק השכירות נמצא בסערה שכולם - שוכרים ומשכירים - יאלצו להבין איך יוצאים ממנה

שיתוף

מודעת השכרה שפורסמה באחד מערוצי חיפוש הדירות בפייסבוק לדירה מעוצבת באזור אטרקטיבי ביפו, משקפת את הבלבול ששורר בימים אלה בשוק השכירות. מצד אחד, המחיר במודעה נותר גבוה בהתאם למחיר השוק טרם משבר הקורונה. מצד שני, בעלת הדירה הציעה להשכיר אותה גם לתקופה קצרה והבהירה כי היא מוכנה להתגמש במחיר, שני דברים שבעבר היו נדירים באזור זה.

חיפוש דירה בתל אביב בתקופה הזו מציף שני כוחות מנוגדים שפועלים במקביל: מצד השוכרים, הציפייה היא להורדת מחירי השכירות, בפרט באזורים שבהם מתגוררים צעירים. מנגד, בעלי הדירות מנסים להשאיר את המחירים על כנם ככל הניתן. אמנם אלו שמחזיקים בנכסים החלו להפנים שהשוק השתנה ויתכן שיידרשו להורדת מחירים, אך הם גם מבינים כי למרות הרצון להשכיר במהירות, דווקא עכשיו חשוב לבדוק למי משכירים והאם יש לו את היכולת לשלם ולספק ערבויות מתאימות. בנוסף, ישנה גם הדילמה האם להחזיר את הדירה לשוק השכירות לטווח הארוך או להשכיר לתקופה קצרה בתקווה שבתוך מספר חודשים תגיע ההתאוששות.  

המושבה הגרמנית-אמריקנית ביפו. המשכירים בדילמה

המושבה הגרמנית-אמריקנית ביפו. המשכירים בדילמה
צילום: depositphotos

גבריאלה (שם בדוי), מתמודדת בימים אלה עם חיפוש דירה. היא ממקדת את מאמציה בלב תל אביב, ומדווחת כי מעט מאוד דירות מתפנות, וגם אז בהנחות מוגבלות. "ראיתי דירות שבהן הסכימו להוריד את המחיר משמעותית, למשל בדירה אחת שבה דמי השכירות עמדו על 5,800 שקל לחודש הסכימו להוריד ל-4,000 לשלושת החודשים הראשונים ואח"כ המחיר יעלה ל-4,800 ליתר השנה.

 הבעיה היא שיש סיכוי גבוה שמדובר בדירה שהושכרה לטווח קצר ובעליה מחפשים להשכיר אותה לתקופה של עד שנה, וכשזו תסתיים הם ירצו להעלות את המחיר ואז לא אוכל לעמוד בו. אני לא מעוניינת לעבור דירה כל שנה ומעדיפה לוותר על זה. הייתה דירה נוספת שבה הורידו את המחיר מ-4,600 ל-4,300 שקל ואחר כך ל-3,900 שקל, היא עמדה ריקה למשך תקופה מסוימת אבל אחר כך הבנתי שהשכירו אותה".

המלצות לשוכר:
- אל תנסו את מזלכם בהורדת מחיר במהלך תקופת השכירות אם לא נקלעתם לבעיה כלכלית. אם תעשו זאת דעו שאתם גורמים נזק לאחרים שבאמת נקלעו למצוקה.
- גם אם נקלעתם למצוקה כלכלית, אל תדחקו את בעל הנכס לפינה בהודעה חד-צדדית. ספרו לו על מצבכם ונסו להגיע יחד לפתרונות.
- אם אתם עומדים לחתום על חוזה שכירות ונמצאים בחוסר ודאות כלכלית, בקשו מבעל הנכס להכניס מספר נקודות יציאה בטווחים קצרים יותר של כ-3 חודשים.
- אתם לא באמת יודעים מה מצבו הכלכלי של בעל הנכס, יכול להיות שגם הוא נקלע למשבר כלכלי וכל שקל חשוב לו כעת. קחו את זה בחשבון כשאתם פונים אליו בבקשות.

"עבור חלק מהמשכירים שכר הדירה הוא הפנסיה"
היעדר תיאום הציפיות בין השוכרים למשכירים בימים אלה הוא לא תופעה ששמורה רק לשוק התל אביבי. הקורונה פגעה בכל חלקי הארץ ובכל שכבות האוכלוסייה, והציפייה הבסיסית של השוכרים היא לסולידריות חברתית, ולערבות הדדית גם מצד בעלי הנכסים שלעתים קרובות נתפסים כבעלי ממון מנותקים.

אלא שהמצב בפועל מורכב יותר. לדברי חיים קאופמן, המנהל את סוכנות קאופמן נכסים ברחוב אבן גבירול, "בתל אביב יש הרבה פניות של שוכרים שרוצים להשתחרר מהחוזים. חלקם צעירים, שרוצים לחזור להורים בגלל חל"ת או פיטורים ולא רואים אלטרנטיבה אחרת. הם ב'אין כניסה' ואומרים שלא יוכלו לעמוד בתנאי החוזה. יש גם כאלה שמבקשים שילכו לקראתם בחודשים האלה. חלק מבקש לא לשלם בתקופה הזו בכלל, ואחרים מבקשים הנחה של עד 50%. הבעיה היא שעבור חלק לא קטן מבעלי הדירות, הדירה היא הפנסיה, וחלקם עדיין משלמים משכנתה. הם רוצים לעזור אבל מבקשים מהשוכר להסתכל גם על הצד שלו, כי גם להם יש מחויבות". 

את המהירות שבה שוכרים צעירים נותרים חסרי כל, מסביר קאופמן באורח החיים שאפיין אותם עד כה. "הצעירים של היום חיים מחודש לחודש, לא רק שהם לא חוסכים ליום סגריר, הם גם לוקחים הלוואות כדי לטוס לחו"ל, לכן כשקורה משהו לא צפוי היכולת שלהם להיחלץ ממנו אפסית". במקביל, הוא מסביר שדווקא בעלי דירות airb&b היו הראשונים להתארגן מחדש והם משכירים את הדירות במחירי השוק ולתקופות קצרות.

אלא שמעבר לסוגיית המחירים ולמחלוקות הקיימות בין בעלי הדירות לשוכרים, אסור לשכוח שההיבטים הטכניים שנובעים ממגבלות הריחוק החברתי הן חסם לא פחות משמעותי בדרך לעסקה. בעלי הדירות, חלקם מבוגרים, מעדיפים להימנע מלפגוש אנשים ולהגיע לדירות בימים אלה, והמציאות היא שרק מי שחייב מחפש דירה. עבור בעלי הנכסים מדובר בהיצע מצומצם של שוכרים פוטנציאליים, שעל פי דיווח המתווכים מגיעים במקרה הטוב ל-20% מהיקף המבקשים בימים כתיקונם. תופעות שהיו נהוגות בתל אביב, כמו לקבוע בדירה עם מספר גדול של שוכרים, נעלמו, ויתכן מאד שלא נראה אותן גם בעתיד. מי שכבר מגיע הוא רציני ורוצה לשכור, אבל גם אז יש קשיים רבים.

מתווך באזור המרכז מספר שהוא יכול להראות ללקוחות רק דירות ריקות, ויש מעט כאלה. "אם צריך להראות דירה מאוכלסת המצב הופך להיות מורכב וזה גורם לך לעבור על ההנחיות של משרד הבריאות. זה בעייתי". גם מי שכבר השכיר את הדירה יגלה בהמשך שקיים קושי רב לבצע את המעבר, למצוא מובילים או אנשי מקצוע אחרים.

מפתיע שדווקא שוכרי דירות היוקרה ביקשו הנחה. שדרות רוטשילד
מפתיע שדווקא שוכרי דירות היוקרה ביקשו הנחה. שדרות רוטשילד
צילום: depositphotos

בשוק היוקרה מדווחים מספר מתווכים עימם שוחחנו כי סגרו לחלוטין את העסקים בהיעדר תנועה של רוכשים או שוכרים. אלה שנותרו לעבוד מספרים כי דווקא שם יש קריאות מפתיעות לעזרה מצד השוכרים.

מאיר ליסקר, הבעלים של פירמת הנדל"ן "נדלנצ'יק" המנהל נכסים עבור בעלי הדירות, מספר כי מרבית הפניות שקיבל מצד לקוחות לקבלת הנחות היו דווקא בדירות היוקרה. "דווקא בתל אביב אנשים שמשלמים 7,500 שקל על דירות קטנות אפילו לא הרימו טלפון. הפניות הגיעו מאלה שמחזיקים בדירות גדולות יותר באזורים כמו הגוש הגדול, מגדלי נאמן, מגדלי בלו, או ברוטשילד. "פנה אלי לקוח שמשלם דמי שכירות של 15 אלף שקל בחודש וביקש הנחה של 25%. העליתי לשיחת ועידה את בעל הנכס והוא הבהיר חד משמעית שלא יסכים להנחה אבל הבטיח שלא יקנוס אותו אם יבחר לעזוב באופן מיידי. בסיכומו של דבר הוא נשאר, זה היה ברור שהוא מנסה לנצל את המצב", אומר ליסקר ומוסיף: "אני חושב שאדם שמתגורר בדירת יוקרה לא צריך לבקש הנחה. אם יש לו בעיה אמיתית שיעבור לדירה צנועה יותר וישלם פחות".

"זו לא האטה, זו עצירה מוחלטת"

בדיקה של הנעשה מחוץ לתל אביב מעלה כי המצב דומה במרבית הערים. ארז בנקר, זכיין אנגלו סכסון בחיפה, מספר כי השוק בעיר רווי בדירות שמוצעות להשכרה ולכן נכנס למשבר בצורה לא אופטימלית. "יש המון דירות שהושכרו לתקופות קצרות וכעת נפלטו לשוק השכירות ומוצאות להשכרה ארוכת טווח, אבל זה לא ממש מצליח", הוא אומר. "מצד אחד בעלי הדירות מאוד רוצים להשכיר, אבל מצד שני הם מבינים שלהרבה אנשים יכולה להיות בעיה לעמוד בתשלומים והם לא רוצים להתפשר על איכות השוכר. לאחרונה הגיעו אלי זוג ששניהם בחל"ת והיססו להתחייב, זה משהו שמאד משקף את השוק כרגע".

המלצות לבעל הדירה:
-
זמן לסולידריות חברתית: אם השוכר עמד עד עכשיו בתשלומים ואתם מתרשמים שנקלע למצוקה, זה הזמן ללכת לקראתו. גמישות היא שם המשחק כעת, הקשיבו לשוכרים שלכם. אל תנסו להיות צדיקים ולסיים עם דירה ריקה שתתקשו להשכיר.
- הדירה התפנתה ואתם מתקשים להשכיר אותה מחדש? אל תחששו להוריד מחיר. עדיף להשכיר גם במחיר נמוך לזמן קצרעד שהמצב יתבהר והשוכרים יחזרו לשוק.
- הנחה, דחייה, או סיום החוזה: שבו עם השוכר, נסו להבין ממה נובעים הקשיים אליהם נקלע, האם הוא מעריך שהם זמניים, האם הוא מעוניין להמשיך להתגורר בנכס לאחר תקופת החוזה, נסו להגיע יחד לפתרון שמוסכם על שני הצדדים.
- גם אם אתם לחוצים להשכיר את הדירה, עכשיו זה לא הזמן להתפשר על בטחונות מצד השוכרים.
- בהמשך לסעיף קודם, אל תתעקשו על ערבות בנקאית. ייתכן ויהיה קשה להשיג אותה כעת בגלל פעילות מצומצמת של הבנקים. זה הזמן לפתרונות אחרים כמו ערבות של צד שלישי.

מאיר אברמצ'יק מתיווך "אברמצ'יק" נכסים בירושלים פועל בעיקר בשכונות החרדיות שמתמודדות כעת עם התפרצות הקורונה, כמו רוממה, גאולה, מקור ברוך, וגוש שמונים. לדבריו, עוד בתחילת המשבר תושבי החוץ הרבים ששכרו דירות לתקופות של שנה-שנתיים עזבו ואחרים כמובן שלא הגיעו. "מה שקורה כאן זו לא האטה, זו עצירה מוחלטת. בשנים רגילות יש בתקופות האלה תחלופה אדירה שחלק גדול ממנה מגיע מתושבי חוץ שהשכירו דירות במחירים גבוהים יחסית. מחירי השכירות כאן התייקרו בגלל זה, אבל קהל היעד של הדירות האלה לא יחזור לכאן לפחות עד סוכות, ובטווח הזה אני חושב שהמחירים יצנחו".

עוד אומר אברמצ'יק, כי כבר כעת המחירים משקפים ירידה, "טיפלתי בימים האחרונים בשתי דירות, אחת שהושכרה ב-6,000 שקל לחודש ובעל הבית מתחנן כעת להשכיר אותה ב-5,000 שקל ואין דורש. בעל בית של דירה נוספת שהושכרה ב-7,500 שקל מוכן להשכיר ב-6,500 וגם לכך אין דורשים. הזוגות הישראלים שכן מחפשים עכשיו רוצים להשכיר בזול, אם המחיר ההתחלתי עמד על כ-6,500 הם מוכנים לשכור ב-4,800 שקל לחודש אבל לא כל בעלי הבית מוכנים למחירים האלה, חלקם מעדיפים להמתין".

מרפסות בשכונת ויה דולורוזה ירושלים. רבים עזבו כבר בתחילת המשבר
מרפסות בשכונת ויה דולורוזה ירושלים. רבים עזבו כבר בתחילת המשבר
צילום: depositphotos

ברמה הרחבה יותר קרן מגוריט היא מהגופים שיכולים לשקף את הנעשה באזורי הביקוש בהם היא משכירה כיום כ-300 דירות. לדברי מתי דב, מנכ"ל מגוריט, עד כה קיבלו רק פניות בודדות שמהוות אחוז חד ספרתי מצד שוכרים שמבקשים לדחות את התשלומים. "הם מצפים להנחה לתקופה קצרה אבל אנחנו מאפשרים רק דחייה. צריך לזכור שזה לא נכס מסחרי, אלה דירות שהם גרים בהן". הדירות של מגוריט מושכרות בעיקר למשפחות ולדבריו איש עוד לא ביקש לעזוב. דב מעריך, כי הביקוש לשכירות יגדל היות שהקושי לרכוש דירה רק יעלה ולכן על הממשלה לעודד בנייה להשכרה. יחד עם זאת הוא לא מאמין שהמחירים ירדו: "היצע הדירות להשכרה קטן, בין היתר בגלל שהרבה משקיעים יצאו מהשוק".

שאלה כיצד בעלי הדירות צריכים לנהוג בימים אלה עם השוכרים אין תשובה אחת. מתווכים, עורכי דין ומי שפועלים בענף זה ממליצים ללקוחותיהם בעלי הנכסים ללכת לקראת השוכרים בהנחות ובהקפאת תשלומים. אחד המתווכים אמר, כי לעתים הנחה של 100-200 שקל לחודש עושה את העבודה. "חלק מהשוכרים לא באמת נפגעו כלכלית אבל הם חוששים ומבקשים הנחות. ויש גם כאלה שבאמת מתקשים ואם לא נעזור להם הם יעזבו וגם אנחנו ניפגע".

ליסקר שמנהל נכסים עבור לקוחותיו החליט ליזום הנחה של 10% לכלל השוכרים על חודש אפריל, בדירות שנמצאות בערים רמת גן גבעתיים ותל אביב. "הכנתי אגרת של חג אביב שמח ובישרתי להם על ההנחה. התגובות היו מעודדות, קיבלתי זרי פרחים הביתה". במקרה אחר הוא מספר שבעלי דירה ברחוב באזל המתגוררים בצרפת ביקשו ממנו להפחית לשוכרים שלהם 30% ממחיר השכירות מבלי שהתבקשו.

עו"ד שחר לוינזון ממשרד יוסף ישורון ושות' המלווה בעלי נכסים מספר כי בעלי הדירות מקפידים יותר על הבטוחות שבידם כי הם חוששים מאי יכולת של השוכרים לשלם. "הם מתעקשים על ערבים מצד ג' או על ערבות בנקאית שקשה להשיג היום כי הבנקים עמוסים. השוכרים שנכנסים לעסקאות שכירות ארוכות טווח מבקשים נקודות יציאה לפחות כל 90 יום כדי שיוכלו להפחית את הנזק הכלכלי במקרה שייקלעו למצוקה. אנשים לא יודעים מה יהיה".

לוינזון ממליץ לשני הצדדים להגיע להבנות - בעלי הדירות צריכים להפנים שעדיף להם ללכת לקראת השוכרים ובכל מקרה מומלץ להימנע מלהגיע להליכים משפטיים מולם. "זה נכון כל השנה ועל אחת כמה וכמה כעת. במקרים כאלה כולם מפסידים, בעל הדירה לא יכול להוציא את השוכר בכוח והדרך המהירה ביותר לפינוי שוכר היא בפנייה דחופה לבית המשפט עם בקשה לצו זמני. יכול מאד להיות שהפתרון הזה לא ישים כרגע כי בתי המשפט סגורים וכך גם לשכות ההוצאה לפועל. בתוצאה הכלכלית, אם תיקח עו"ד ותלך להליכים משפטיים זה יעלה על גובה ההנחה שתעניק לשוכר ולכן זה הזמן של שני הצדדים להגיע לפתרונות יצירתיים".

 

לצפייה בכתבה ב- Ynet